Beleggingspand kopen uit ons eigen aankoopkanaal

Wat is off-market vastgoed?

Off-market betekent dat een pand van eigenaar wisselt zonder dat het openbaar te koop heeft gestaan. Geen Funda, geen advertentie, geen open huis. De verkoper zoekt geen publiek maar één partij die het overneemt.

Dat komt vaker voor dan het lijkt, en bijna altijd om dezelfde reden. Een verhuurd pand laat zich slecht bezichtigen, want daar woont iemand. Bij een nalatenschap of een scheiding telt een datum zwaarder dan de laatste procenten. En wie zijn huurders of zijn omgeving niet wil laten weten dat hij verkoopt, zet geen bord in de tuin.

Wij zijn de partij aan wie die eigenaren verkopen. Wat wij niet zelf aanhouden, gaat binnen onze koopstructuur door naar andere vastgoedpartijen, en dat is waar u binnenkomt.

Wat voor vastgoed komt er door dit kanaal?

Ons aankoopkanaal is gericht op verhuurd en belegd vastgoed van particuliere eigenaren. Dat bepaalt ook wat u van ons kunt verwachten.

Hoeveel eigen geld heeft u nodig voor een beleggingspand?

Meer dan bij een woning waar u zelf gaat wonen. Een geldverstrekker financiert een beleggingspand doorgaans tot een lager deel van de waarde dan een eigen woning, en dat verschil legt u zelf bij. Wat dat percentage precies is, verschilt per geldverstrekker, per type object en per jaar; leg dat voor aan uw eigen financieringsadviseur voordat u ergens op biedt.

Naast de koopsom komen de kosten koper: overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, en bij financiering de taxatie en de advieskosten. Voor beleggingsvastgoed geldt een ander tarief overdrachtsbelasting dan voor een eigen woning. Ook dat is een vraag voor uw eigen adviseur en niet voor ons.

De praktische kant: zorg dat uw financiering rond is voordat u zich meldt, of weet precies wat u zelf kunt inbrengen. Een koper die nog moet uitzoeken wat hij kan, is voor een verkoper met een datum geen koper.

Wat koopt u als u een verhuurd pand koopt?

U koopt het pand én het huurcontract. De hoofdregel uit het Burgerlijk Wetboek is dat overdracht van een verhuurde woning de huurovereenkomst in stand laat: u wordt van rechtswege verhuurder en neemt de rechten en verplichtingen over.

Dat betekent dat u niets kunt veranderen aan de huur, de looptijd of de gemaakte afspraken omdat u nieuw bent. Het betekent ook dat u de woning niet leeg krijgt door hem te kopen. Wie erop rekent dat een huurder na de overdracht wel vertrekt, koopt op een aanname.

Wat u daarom vóór het bieden wilt zien: het contract met alle bijlagen, de kale huur en de datum van de laatste verhoging, de hoogte van de waarborgsom, en of er afspraken zijn die niet op papier staan. Wij leveren die stukken mee bij elk object dat wij voorleggen.

Hoe rekent u aan een verhuurd object?

Bij belegd vastgoed begint de som bij wat er binnenkomt en niet bij wat het gebouw kost. Neem de kale jaarhuur, haal daar de lasten vanaf die voor rekening van de eigenaar komen, en zet wat overblijft af tegen de koopsom. Dat is het bruto aanvangsrendement.

De lasten die eraf gaan zijn onderhoud, verzekering, gemeentelijke heffingen, eventueel beheer, en een reservering voor leegstand. Wie die laatste post overslaat, rekent zichzelf rijk.

Daarnaast telt de waarde die het pand zou hebben zonder huurder. Hoe dichterbij het moment ligt waarop dat kan, hoe zwaarder die leegwaarde meeweegt. Bij een contract voor onbepaalde tijd ligt dat moment niet vast, en dan bepaalt de huurstroom vrijwel de hele prijs.

Voor wie dit niet werkt

Het is eerlijker dat hier te zeggen dan het u pas na de aanmelding te laten merken.

• U zoekt uitsluitend leeg opgeleverd. Het grootste deel van ons kanaal is verhuurd; u zult weinig van ons horen
• U zoekt nieuwbouw of turnkey beleggingen waarbij het rendement vooraf vastligt. Dat is een ander product en een andere markt
• Uw financiering is nog niet in beeld. Meld u dan later; een profiel zonder kader helpt niemand
• U wilt eerst een lijst zien voordat u iets over uzelf vertelt. Wij leggen objecten voor aan profielen, en zonder profiel is er niets voor te leggen

Waarop u ons kunt beoordelen

Wij zijn geen makelaar en geen platform. Wij kopen zelf en leveren door binnen onze koopstructuur, en dat maakt de vragen die u ons hoort te stellen andere dan bij een bemiddelaar.

• Wie is de verkopende partij bij dit object, en welke rechtspersoon tekent?
• Welke stukken krijgt u vóór het bieden, en welke pas daarna?
• Is de huurstaat compleet: kale huur, contractvorm, looptijd, waarborgsom?
• Wat is er bekend over onderhoud, en wat is er niet onderzocht?
• Loopt de levering via een notaris, met een gewone koopovereenkomst?