De cashflow van een beleggingspand berekenen, maand voor maand

Wat cashflow u vertelt en rendement niet

Een pand met een net rendement kan u elke maand geld kosten. Dat gebeurt zodra de aflossing hoger is dan wat er na de lasten overblijft. Omgekeerd loopt een pand met een matig rendement prettig zodra er weinig op de schuld wordt afgelost. Het rendement verandert daar niet door, uw bankrekening wel.

Gebruik de twee dus naast elkaar. Het rendement zegt of u niet te veel betaalt voor wat het pand opbrengt, en hoe u het netto aanvangsrendement berekent staat apart uitgeschreven. De cashflow zegt of u de exploitatie kunt dragen zonder er maandelijks geld bij te leggen. Wie alleen het eerste uitrekent, komt zichzelf in maand vier tegen.

De inkomstenkant: reken met wat er contractueel binnenkomt

Begin bij de kale huur per eenheid, zoals die in het lopende contract staat. Niet de markthuur, niet de huur die u erin denkt te krijgen, en niet een bedrag dat de verkoper noemt zonder dat er een contract bij ligt.

Servicekosten horen hier niet bij. Dat is een doorlooppost: u ontvangt ze, u geeft ze uit en u rekent aan het eind van het jaar af met de huurder. Zet u ze bij uw inkomsten, dan ziet uw maandstaat er beter uit dan hij is.

Een huurverhoging telt pas mee als hij is aangezegd en verwerkt. Wat er mogelijk is, hangt af van de contractvorm en van de regels die op dat moment gelden. Kijk dat na bij de Huurcommissie voordat u ermee rekent. Bij objecten die wij voorleggen, leveren wij de huurstaat en de contractvorm mee, zodat u met de werkelijke bedragen rekent.

De maandelijkse lasten die van de huur afgaan

Dit zijn de posten die vrijwel elke maand terugkomen. Zet ook wat per jaar of per kwartaal binnenkomt op maandbasis.

Meld bij uw verzekeraar dat het pand verhuurd wordt, want een polis die daar niet op is afgestemd kan bij schade tegenvallen. Welke dekkingen er spelen, staat bij wat een verhuurdersverzekering dekt.

• Rente op uw financiering. Bij een aflossende lening loopt deze post langzaam terug
• Verzekeringen voor het pand en voor uw aansprakelijkheid als eigenaar
• Gemeentelijke heffingen en waterschapslasten die voor rekening van de eigenaar komen
• De bijdrage aan de vereniging van eigenaren bij een appartement
• Beheer, of dat nu een beheerder is of uw eigen tijd
• Klein onderhoud, storingen en administratie

De drie posten die de meeste sommen missen

Hier gaat het bijna altijd mis, en het zijn telkens dezelfde drie. Ze hebben gemeen dat het geld pas later weggaat.

Het dak, de kozijnen, de gevel, de ketel en de installaties gaan niet elke maand kapot, maar ze gaan wel kapot. Zet daar maandelijks een bedrag voor opzij dat past bij de leeftijd en de staat van het pand. Een pand met een recent vernieuwd dak vraagt een lagere reservering dan een pand waarvan de laatste dakbeurt onbekend is. Bij een appartement zit een deel hiervan al in de bijdrage aan de vereniging van eigenaren. Controleer in de meerjarenonderhoudsbegroting of dat deel klopt.

Tussen twee huurders lopen uw lasten door terwijl er geen huur binnenkomt. Daar komen de mutatiekosten bij: schoonmaak, schilderwerk, een nieuw slot, en de tijd die het zoeken kost. Ook een huurder die niet betaalt valt in deze post. Wie deze post overslaat, rekent met een bezetting die altijd vol is, en die bestaat niet.

Wat u met een verhuurd pand verdient is belast, en de manier waarop hangt af van uw structuur, van het object en van het jaar. Wij doen daar geen uitspraken over. Wat er in uw geval geldt, staat op belastingdienst.nl en hoort door uw eigen fiscalist te worden nagerekend. Wat u hier wel kunt doen, is er maandelijks geld voor apart zetten. Een aanslag die u niet zag aankomen, brengt een gezonde exploitatie alsnog in de knel.

Aflossing is geen kostenpost en toch bent u het geld kwijt

Dit is het punt waarop de meeste rekensommen uit elkaar vallen. Aflossing is geen kosten maar een verschuiving: uw schuld wordt kleiner en uw vermogen groter. In een rendementsberekening hoort de aflossing daarom niet thuis. In uw maandstaat hoort hij er wel in, want het geld gaat van uw rekening af.

Bereken daarom twee uitkomsten. De cashflow vóór aflossing laat zien of de exploitatie zichzelf draagt. De cashflow ná aflossing laat zien wat u werkelijk overhoudt of moet bijleggen. Beide getallen zijn waar en ze beantwoorden verschillende vragen.

Een aflossingsvrije lening laat uw maandstaat er beter uitzien en laat de schuld staan. Dat is geen gratis ruimte, want aan het eind van de looptijd moet die schuld ergens vandaan komen. Hoe een geldverstrekker daarnaar kijkt, leest u bij hoe een beleggingspand wordt gefinancierd.

Een rekenvoorbeeld met verzonnen getallen

Neem een verhuurd appartement met een kale huur van 1.250 euro per maand. Alle bedragen onder de huur gaan eraf. De getallen zijn verzonnen en laten alleen de opbouw zien.

De belastingreservering staat hier bewust niet in, omdat die van uw eigen situatie afhangt.

Wat dit voorbeeld laat zien is niet het bedrag maar hoe dun het is. Dertig euro per maand is geen marge. Eén ketel die het begeeft of twee maanden leegstand, en het jaar staat op nul terwijl elke regel klopt. Dat is geen reden om niet te kopen, wel om de buffer ernaast te hebben staan.

Uw jaar bestaat niet uit twaalf gelijke maanden

Een maandstaat is een gemiddelde en uw bankrekening is dat niet. De aanslagen van de gemeente komen in een klomp binnen. De vereniging van eigenaren kan een afrekening sturen of een extra bijdrage vragen voor werk waartoe is besloten. En een huurderswissel kost geld in die ene maand, niet netjes verspreid over het jaar.

Houd daarom werkkapitaal aan dat los staat van uw reserveringen. Reken door wat er gebeurt als er een half jaar geen huur binnenkomt terwijl de lasten doorlopen. Kan uw buffer dat niet dragen, dan is het pand te duur voor uw positie, ook als de som op papier sluit.

Wanneer een negatieve cashflow verdedigbaar is, en wanneer niet

Een pand dat maandelijks geld kost, is niet vanzelf een verkeerde aankoop. Is de aflossing groot, dan bouwt u vermogen op terwijl u bijlegt, en betaalt u in feite uzelf. Ook een pand met een huur die onder de markt ligt kan tijdelijk krap staan terwijl er ruimte in zit voor later.

Het wordt een verkeerde aankoop zodra u dat bijleggen niet kunt dragen zonder uw buffer aan te tasten. Dan bent u afhankelijk van zaken die u niet bestuurt: dat de huurder blijft, dat er niets stukgaat, dat de rente bij een herziening niet oploopt. Reken daarom drie varianten door voordat u biedt: de situatie zoals die nu is, met twee maanden leegstand, en met een hogere rente bij de eerstvolgende herziening. Houdt de som in de slechtste variant stand, dan heeft u een pand. Zo niet, dan heeft u een verplichting.

Twijfelt u aan uw eigen som, leg hem dan naast een accountant of een financieringsadviseur. Een uur meekijken kost minder dan een jaar bijbetalen. En als de uitkomst is dat dit object niet bij u past, is dat een uitkomst en geen mislukking.