Woning opkoper: wat een opkoper biedt en waarom dat lager ligt

Wie die opkopers zijn

Onder het woord opkoper gaan verschillende partijen schuil. Een particuliere belegger die een paar panden aanhoudt. Een handelsbedrijf dat woningen koopt om ze op te knappen en weer te verkopen. Een verhuurder die zijn portefeuille uitbreidt. En bemiddelaars die zich als opkoper presenteren, maar uw woning doorzetten naar een investeerder in hun netwerk en daar een vergoeding voor rekenen.

Dat laatste onderscheid is het belangrijkste. Vraag elke opkoper of hij zelf op de koopakte komt te staan. Koopt hij niet zelf, dan onderhandelt u met een tussenpersoon en weet u niet wie er uiteindelijk betaalt en onder welke voorwaarden. Wij beoordelen uw object eerst voor eigen aankoop. Delen met een partij uit ons netwerk gebeurt niet zonder uw toestemming.

Wat een opkoper koopt

Een opkoper koopt wat op de gewone markt moeilijk ligt. Een woning met een huurder erin. Een pand met achterstallig onderhoud dat een particuliere koper niet gefinancierd krijgt. Een woning uit een nalatenschap waar de erfgenamen vanaf willen zonder eerst te verbouwen. Een portefeuille van meerdere verhuurde woningen die in één keer weg moet. Soms een gewone woning van een eigenaar die geen openbare verkoop wil.

Verhuurde woningen en beleggingspanden zijn ons segment. Daar is het verschil tussen een opkoper en een makelaar het grootst. Een particuliere koper met een hypotheek kan een verhuurde woning meestal niet financieren en wil er bovendien zelf in wonen. De huurder blijft bij verkoop in beginsel zitten, want koop breekt geen huur (artikel 7:226 Burgerlijk Wetboek). Voor de meeste kopers is dat een reden om af te haken. Voor een opkoper is het de normale situatie.

Wij kopen niet elk object. Past het niet, dan zeggen wij dat. Een huurprijs die ver onder de markt ligt, een pand buiten ons werkgebied of een erfpachtrecht dat binnenkort afloopt kunnen redenen zijn om geen bod te doen.

Waar het bod uit is opgebouwd

Het bod van een opkoper begint bij de waarde die het pand zou hebben als het leeg en in goede staat te koop kwam. Daar gaat een reeks posten vanaf. Wie die posten kent, kan elk bod beoordelen, ook dat van een andere opkoper.

De optelsom bepaalt hoe ver het bod onder de vrije verkoopwaarde ligt, en die optelsom is bij elk pand anders. Een courante woning met een nette huurder en weinig onderhoud zit dicht bij de vrije waarde. Een pand met een lage huur en een lekkend dak zit er ver vanaf.

Vraag bij elk bod om deze opbouw. Een opkoper die alleen een getal noemt en de onderbouwing niet wil geven, rekent vaak ruimer dan hij zegt. Bij ons staat de opbouw bij het bod.

Wat u terugkrijgt voor het lagere bod

Het lagere bod is de helft van de afweging. De andere helft is wat u niet meer hoeft te doen.

Geen openbare verkoop en geen openbare bezichtigingen. Bij een verhuurde woning betekent dat één bezichtiging op afspraak, in overleg met de huurder, in plaats van een reeks kijkers. U hoeft het pand niet leeg op te leveren en niet op te knappen. U betaalt ons geen courtage. Zet dat wel eerlijk af tegen het lagere bod, want het één compenseert het ander maar voor een deel.

En het belangrijkste: u weet waar u aan toe bent. Een koper op de vrije markt kan afhaken op de financiering, op de bouwkundige keuring, of gewoon van gedachten veranderen. Bij een opkoper hangt die zekerheid af van wat er in het bod staat. Vraag daarom altijd of het bod een financieringsvoorbehoud kent, of er nog een keuring volgt en wanneer het bod vervalt. Dat antwoord zegt meer over de opkoper dan de hoogte van het bedrag.

Wanneer verkopen aan een opkoper verstandig is

Het hangt af van één vraag: is die zekerheid u het verschil waard.

Voor een lege, goed onderhouden woning in een gewilde buurt is het antwoord meestal nee. Daar levert de vrije markt meer op en het extra werk is te overzien. Verkoop die woning via een makelaar.

Anders ligt het bij een verhuurde woning, een pand met achterstallig onderhoud, een nalatenschap die verdeeld moet worden of een eigenaar die om welke reden dan ook geen maanden onzekerheid wil. In die gevallen valt een groot deel van de reguliere kopers weg. Het verschil tussen het bod van een opkoper en wat de vrije markt werkelijk zou opleveren, wordt dan kleiner dan het op papier lijkt.

Wat u in elk geval niet moet doen, is het bod van een opkoper naast een vraagprijs leggen. Een vraagprijs is een uitnodiging, geen waarde. Op de vrije markt komt overbieden voor, en of vijftien procent boven de vraagprijs veel is, hangt vooral af van hoe die vraagprijs is gekozen. Een lage vraagprijs lokt biedingen uit, een hoge niet. Het percentage zegt dus meer over de verkoopstrategie dan over de woning. Een opkoper werkt niet met een vraagprijs en overbiedt niet. Vergelijk zijn bod met de waarde van het pand in de huidige staat: verhuurd, met de gebreken die er zijn. Twijfelt u aan die waarde, laat dan een eigen taxateur kijken. Dat kost geld en levert de enige eerlijke maatstaf op.

Welke kosten u als verkoper zelf draagt

Ook bij verkoop aan een opkoper blijven enkele kosten bij u.

De kosten van de overdracht zelf, waaronder de notaris voor de levering, liggen bij een koop op basis van kosten koper bij de koper. In ons bod staat wie welke kosten draagt, zodat daar achteraf geen discussie over is. Bij een verhuurd pand gaan het huurcontract en de waarborgsom in beginsel over naar de nieuwe eigenaar. Uw huurder hoeft de woning niet te verlaten en hoeft niet in te stemmen met de verkoop.

• Het aflossen van uw hypotheek. De notaris haalt de hypotheek van het pand af en rekent daar kosten voor. Lost u vervroegd af, dan kan uw geldverstrekker een vergoeding vragen. Dat staat in uw eigen hypotheekvoorwaarden, niet in een algemene regel.
• Het energielabel. Bij verkoop is een geldig energielabel meestal verplicht. Heeft u het niet, dan laat u het opstellen.
• Eigen adviseurs. Een eigen taxateur, jurist of fiscalist betaalt u zelf. Bij een verhuurd pand of een nalatenschap raden wij dat aan.

Vijf vragen die u elke opkoper stelt

De hoogte van het bod is het minst onderscheidende aan een opkoper. Deze vijf vragen wel.

1. Koopt u zelf, of zet u mijn woning door naar iemand anders? 2. Hoe is het bod opgebouwd, post voor post? 3. Welke voorbehouden staan erin, en wanneer vervalt het bod? 4. Wie draagt welke kosten, en staat dat op papier? 5. Hoeveel tijd krijg ik om het bod te vergelijken?

Wie op een van deze vragen om de vraag heen praat, geeft daarmee ook antwoord.

Zo werkt het bij ons

U meldt het pand aan met adres, huursituatie en wat u weet over de staat. Wij gebruiken hulpmiddelen om uw antwoorden op een rij te zetten; de beoordeling doet een mens. Die kijkt naar het pand, de huur, het onderhoud en de ligging, en beslist of wij een bod doen. Past het niet, dan hoort u dat ook.

Krijgt u een bod, dan staat daarbij hoe het is opgebouwd en onder welke voorwaarden het geldt. Een bod van ons is vrijblijvend. U krijgt de tijd om het naast het advies van een makelaar of het bod van een andere opkoper te leggen.

Bezit u een verhuurde woning of een beleggingspand en wilt u weten wat een opkoper ervoor biedt, meld het pand dan aan. U krijgt een beoordeling door een mens en, als het pand bij ons past, een bod met de opbouw erbij. Daarna is de keuze aan u.