Beleggen in vastgoed of in een fonds: wat u echt koopt
Bijna elke partij die hierover schrijft, heeft papier te plaatsen: een fonds, een obligatie of een beleggingsrekening. Wij verkopen het object zelf en hebben geen deelneming aan te bieden, en daarom kunnen wij ook opschrijven voor wie het fonds het eerlijkere antwoord is.
Wat u koopt als u zelf een pand koopt
U koopt drie dingen in één keer: een gebouw, een huurovereenkomst en de plichten van een verhuurder. Alleen het eerste staat op de foto; de andere twee bepalen de uitkomst.
De huurovereenkomst gaat ongewijzigd mee. U wordt verhuurder van de zittende huurder en neemt de afspraken over zoals ze er liggen, ook die niet op papier staan. De woning komt niet leeg doordat u hem koopt. Welke stukken u vóór het bieden wilt zien, staat apart uitgewerkt.
De plichten komen in een brochure zelden terug: onderhoud, veiligheid, afrekeningen, een huurprijs die houdbaar moet zijn, en in sommige wijken een verhuurvergunning. Of die nodig is, kijkt u na bij de gemeente waar het pand staat.
Wie de directe route overweegt, hoort eerst de keerzijde ervan te kennen; die staat bij wat het bezit van een pand u werkelijk kost.
Wat u koopt als u in een fonds of participatie stapt
Bij een fonds, een participatie of een vastgoedobligatie koopt u geen pand maar een aandeel in de portefeuille van iemand anders. De stenen staan er wel, maar niet op uw naam.
Dat verschuift waar uw opbrengst vandaan komt. Niet van dit dak en deze huurder, maar van het beleid van een beheerder: wat hij aankoopt, hoe hij financiert, wat hij rekent en wanneer hij verkoopt. U beoordeelt dus geen object maar een partij en een document. Of een aanbieder onder toezicht staat, kijkt u na bij de Autoriteit Financiële Markten.
Daar staat iets tegenover dat de directe route niet biedt: spreiding over meerdere objecten vanaf een lagere instap, en geen telefoontjes van huurders.
Waar de twee routes uiteenlopen
Het verschil gaat zelden over rendement, want dat staat vooraf niet vast. Het gaat over wat u in handen houdt en wat u uit handen geeft.
| Waar het om gaat | Zelf een pand | Fonds of participatie |
|---|---|---|
| Zeggenschap | U beslist over onderhoud, verhuur en verkoopmoment | De beheerder beslist; u stemt op afstand of niet |
| Werk | Huurders, onderhoud, administratie, post van de gemeente | Uitbesteed; u leest rapportages |
| Verhandelbaarheid | Niet liquide, en bij verhuurd bezit is de groep kopers klein | Hangt van het product af, soms vast tot een uitstapmoment |
| Spreiding | Eén straat, één huurder, één dak | Meerdere objecten, maar één beheerder en één beleid |
| Wat u beoordeelt | Het pand, het huurcontract en de staat | De voorwaarden, de kosten en de partij erachter |
Voor wie de directe route niet werkt
Dit zeggen wij liever hier dan na uw aanmelding. Een deel van wie hierop zoekt kunnen wij niet bedienen; voor hen is een fonds het eerlijkere antwoord.
- U begint met een inleg die kleiner is dan de eigen inbreng op één pand; alleen de kosten koper lopen daar al doorheen
- U wilt uw geld op afroep terug kunnen hebben. Een verhuurd pand laat zich niet op afroep verkopen
- U wilt er geen werk aan hebben. Beheer uitbesteden kan, de aansprakelijkheid blijft bij u
- U wilt in vastgoed zitten zonder eigenaar te worden. Dan koopt u papier, en papier verkopen wij niet
Wat de directe route van u vraagt
Wie zelf koopt, staat tegenover andere kopers die hetzelfde object willen. Een verkoper met een datum kiest de koper die kan. Dat vraagt vier dingen, en geen ervan gaat over enthousiasme.
- Financiering in beeld. U weet wat u zelf kunt inbrengen en waar een geldverstrekker bij een beleggingspand naar kijkt
- Een regio en een prijsklasse. Zonder kader valt een zoekprofiel niet te bedienen, en de posten naast de koopsom horen daarin
- Een huurder die u overneemt. Het grootste deel van wat door ons aankoopkanaal komt is verhuurd
- Een besluit dat u op stukken neemt. U krijgt het contract en de huurstaat, en maakt zelf de som achter het bruto aanvangsrendement
Wat wij hierin zijn en wat niet
Wij kopen panden voor eigen rekening van particuliere eigenaren. Een deel houden wij aan; de rest leveren wij binnen onze koopstructuur door aan andere vastgoedpartijen. Wat u van ons kunt kopen is dus altijd een object met een adres, een huurcontract en een dossier.
Wij bieden geen fondsen, participaties of deelnemingen aan, en wij geven geen beleggingsadvies. Een waardering, de juridische duiding en de fiscale kant horen bij uw eigen adviseur; wij leveren de stukken waarop die kan werken.
Past de directe route bij u, dan is de volgende stap een zoekprofiel: wat voor vastgoed, in welke regio en binnen welk kader. Wij nemen het telefonisch door, en zeggen het ook als wij u niet kunnen bedienen.
Veelgestelde vragen
Kan ik allebei doen?
Dat gebeurt volop. Een fonds voor wat u gespreid en op afstand wilt aanhouden, een eigen pand voor wat u zelf wilt besturen. Welke verdeling bij u past, hoort u van uw eigen adviseur.
Wat is het verschil met vastgoedcrowdfunding?
Bij crowdfunding financiert u meestal een project mee in plaats van dat u mede-eigenaar van een pand wordt. U koopt een vordering met voorwaarden; de kwaliteit zit in die voorwaarden en in de partij erachter. Of een aanbod onder toezicht valt, kijkt u na bij de Autoriteit Financiële Markten.
Wat heb ik aan u als ik nu nog niets kan kopen?
Weinig, en dat zeggen wij liever meteen. Wij leggen objecten voor aan zoekprofielen met een kader erin. Komt dat kader er later, dan kunt u zich alsnog melden.
Verder lezen
Uw zoekprofiel aanmelden?
Drie stappen. Wij bellen u om het door te nemen, en zeggen het ook als wij u niet kunnen bedienen.