Uw eerste beleggingspand: de fouten die het duurst zijn

Fout 1: rekenen met de bruto huur

De duurste fout is ook de meest gemaakte. Een pand wordt aangeboden met een huur, de koper deelt die jaarhuur door de koopsom en noemt het resultaat rendement. Dat is bruto rendement en het zegt weinig over wat u overhoudt.

Van de huur gaan in beginsel af: onderhoud, opstalverzekering, gemeentelijke heffingen zoals onroerendezaakbelasting en rioolheffing, de VvE-bijdrage bij een appartement, beheerkosten als u het beheer uitbesteedt, en een reservering voor leegstand en huurderswissel. Welke gemeentelijke heffingen er voor het pand gelden en welke daarvan voor rekening van de eigenaar komen, kunt u nakijken bij de gemeente. Daar komt de rente op de financiering bij. Wat dan overblijft, is uw nettorendement op het eigen geld dat u inbracht.

Maak die rekensom vóór het bod, niet erna. Vraag de verkoper om de werkelijke lasten van de afgelopen jaren: de VvE-afrekening, de aanslag van de gemeente, de onderhoudsfacturen. Een verkoper die dat niet kan of wil leveren, vertelt u daarmee ook iets.

Fout 2: de huidige huur aanzien voor de toegestane huur

Een huur die nu wordt betaald, is niet per definitie een huur die mag worden gevraagd. Nederland kent een puntenstelsel voor woningen, het woningwaarderingsstelsel. Sinds de Wet betaalbare huur, ingegaan op 1 juli 2024, valt in beginsel ook een deel van het middensegment onder dat stelsel. Voor woningen onder de puntengrens geldt een maximale huur, en een huurder kan een te hoge huur laten toetsen.

Voor een eerste koper betekent dit een concrete controle: laat het aantal punten van de woning berekenen voordat u biedt. Oppervlakte, voorzieningen, WOZ-waarde en energielabel wegen mee. Een slecht energielabel kost onder het huidige stelsel punten en kan de maximale huur drukken. Ligt de huidige huur boven wat het stelsel toestaat, dan koopt u een rendement dat kan verdampen zodra de huurder de weg naar de Huurcommissie vindt.

Let ook op het soort contract. Sinds de Wet vaste huurcontracten, eveneens uit 2024, zijn tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen in beginsel niet meer toegestaan, met een beperkt aantal uitzonderingen. Wie rekent op een huurder die over een jaar vertrekt zodat de huur kan worden aangepast, heeft die aanname te controleren bij een jurist of de eigen adviseur.

Fout 3: leegwaarde betalen voor een verhuurd pand

Een woning heeft twee waardes: de waarde bij leeg opleveren en de waarde in verhuurde staat. Die tweede ligt in de regel lager, omdat een koper de huurder overneemt met alle rechten die daarbij horen. Wie een verhuurd pand koopt tegen een prijs die is afgeleid van leeg vergelijkbare woningen in de straat, betaalt te veel.

Dit is meteen de plek waar financiering en prijs elkaar raken. Een geldverstrekker die een verhuurhypotheek verstrekt, laat het pand meestal taxeren in verhuurde staat en baseert het maximale leenbedrag daarop. Betaalt u meer dan die taxatie, dan moet het verschil uit eigen middelen komen. Vraag daarom altijd om een taxatie in verhuurde staat, of laat er zelf een maken, vóór u zich bindt.

Fout 4: de financiering pas na het bod regelen

Een verhuurhypotheek is een ander product dan een hypotheek voor uw eigen woning. Er is geen Nationale Hypotheek Garantie, de rente ligt doorgaans hoger, en de geldverstrekker kijkt naast uw inkomen ook naar de huurstroom en de waarde in verhuurde staat. Verhuurhypotheken dekken zelden de hele koopsom. Daar komen de kosten koper in de regel bovenop. Kosten koper is een gangbare afspraak tussen koper en verkoper, geen wettelijke regel: de koper draagt de kosten die bij de overdracht horen, zoals het honorarium van de notaris en de belasting die bij een overdracht wordt geheven. Welke belasting dat is en hoe die wordt berekend, kunt u nakijken bij de Belastingdienst. Die kosten worden in de regel niet meegefinancierd.

Daarmee is ook de vraag beantwoord hoeveel eigen geld u nodig heeft: dat hangt af van de geldverstrekker, de taxatiewaarde in verhuurde staat en de koopsom, en het antwoord is bijna altijd meer dan een beginner verwacht. Laat een financieringsadviseur u vóór de zoektocht een indicatie geven van wat u kunt lenen en wat u zelf moet inbrengen, inclusief de kosten koper. Dan weet u in welke prijsklasse u werkelijk zoekt.

Over de overdrachtsbelasting één opmerking: ga er niet van uit dat voor een pand dat u niet zelf gaat bewonen hetzelfde tarief geldt als voor een eigen woning. De regels hiervoor staan bij de Belastingdienst. Welk tarief precies op uw aankoop van toepassing is, laat u bevestigen door de notaris of uw fiscaal adviseur, omdat de tarieven de afgelopen jaren meermaals zijn gewijzigd.

Fout 5: beginnen met te weinig geld of met het verkeerde instrument

Kan het met tienduizend euro? Een compleet pand in Nederland kopen met tienduizend euro eigen geld is in de huidige markt niet realistisch, omdat alleen de kosten koper bij de meeste woningen dat bedrag al benaderen of overstijgen. Wie met dat bedrag wil beginnen, kijkt in de praktijk naar een vastgoedfonds, vastgoedcrowdfunding of een aandeel in een gezamenlijke aankoop met anderen. Dat zijn andere producten met andere risico's, en ze horen niet in een artikel over uw eerste eigen pand, maar het is eerlijker dat te zeggen dan te suggereren dat het wel kan.

Met vijftigduizend euro wordt het anders. Afhankelijk van de regio, de koopsom en wat een geldverstrekker bereid is te financieren, kan dat bedrag genoeg zijn als eigen inbreng voor een klein object, zoals een studio of een bovenwoning buiten de grote steden. Of het genoeg is, hoort u niet van een artikel maar van de adviseur uit fout 4. Wat u wel zelf kunt bepalen: reserveer een deel van dat bedrag voor onvoorzien onderhoud in het eerste jaar. Wie zijn laatste euro in de aankoop stopt, heeft geen buffer als de cv-ketel het begeeft.

Hoe u als beginner begint, is daarmee in drie stappen samen te vatten. Eerst de financieringsindicatie, dan de rekensom uit fout 1 op elk object dat u bekijkt, en pas daarna bieden. De meeste beginners doen het in omgekeerde volgorde.

Fout 6: de gemeente vergeten

Sinds 2022 kunnen gemeenten opkoopbescherming invoeren. In wijken waar die geldt, mag een gekochte woning onder een bepaalde WOZ-grens in beginsel enkele jaren niet worden verhuurd zonder vergunning, met uitzonderingen zoals verhuur aan familie. Veel grote steden hebben dit ingevoerd, elk met eigen grenzen en eigen uitzonderingen. Een koper die dit niet controleert, kan een pand bezitten dat hij niet mag verhuren.

Daarnaast geldt sinds 1 juli 2023 de Wet goed verhuurderschap. Gemeenten kunnen op grond daarvan een verhuurvergunning verplicht stellen in bepaalde gebieden, en er gelden landelijke gedragsregels voor verhuurders, onder meer over de maximale waarborgsom en de schriftelijke huurovereenkomst. Controleer bij de gemeente waar het pand staat of een vergunning nodig is en wat de voorwaarden zijn. Dat is een telefoontje of een pagina op de gemeentesite, en het voorkomt de duurste verrassing van allemaal.

Fout 7: het gebouw en de VvE niet onderzoeken

Bij een appartement koopt u niet alleen de woning maar ook een aandeel in het gebouw. Vraag de laatste jaarrekening van de Vereniging van Eigenaars, het meerjarenonderhoudsplan, de notulen van de laatste vergaderingen en de splitsingsakte. In die akte kan een verbod op verhuur of op kortdurende verhuur staan. In de notulen staat of er een dak, een lift of een fundering aankomt die de reserve niet dekt. Een lage VvE-bijdrage is niet altijd goed nieuws: soms betekent het dat er niets wordt gespaard.

Bij een grondgebonden woning geldt hetzelfde principe met een bouwkundige keuring. Fundering, dak, kozijnen en installaties bepalen uw onderhoudspost voor de komende tien jaar. Wie de keuring overslaat om een paar honderd euro te besparen, heeft de prioriteiten verkeerd.

Fout 8: de huurder overnemen zonder te weten wie het is

Bij een verhuurd pand koopt u de huurovereenkomst mee. Koop breekt in beginsel geen huur: de huurder houdt zijn contract en zijn rechten. Vraag daarom het volledige huurcontract, de betalingshistorie van de afgelopen jaren, de hoogte van de waarborgsom en of die aan u wordt overgedragen, en of er lopende geschillen zijn. Een huurder met achterstand of een lopende procedure bij de Huurcommissie is een ander pand dan een huurder die al jaren stipt betaalt, ook al staan beide met dezelfde huur in de advertentie.

Fout 9: meebieden op de openbare markt tegen eigenaar-bewoners

De laatste fout is er een van positie. Wie zijn eerste beleggingspand zoekt op de gewone woningsites, biedt mee tegen kopers die er zelf willen wonen. Die kopers rekenen niet met rendement maar met woongenot, hebben vaak een gunstiger financiering en betalen daardoor prijzen waarbij de rekensom uit fout 1 voor een belegger niet meer sluit. Het gevolg is dat beginners óf te veel betalen, óf maandenlang zonder resultaat bieden.

Beleggingspanden wisselen ook buiten die markt van eigenaar. Verhuurde objecten, panden die een eigenaar rechtstreeks wil verkopen, portefeuilles die worden opgesplitst: dat aanbod verschijnt zelden op de grote portalen. Wij kopen panden voor eigen rekening rechtstreeks van eigenaren en leveren een deel daarvan binnen onze koopstructuur door aan andere vastgoedpartijen, waaronder beleggers die aan hun eerste of tweede object toe zijn. Dat aanbod komt met de stukken die u hierboven nodig hebt: huurcontract, lasten, VvE-stukken en de gegevens om de puntentelling te controleren.

Wilt u weten welke objecten daar op dit moment onder vallen, of welke criteria wij hanteren voordat een pand wordt doorgeleverd? Laat dan uw gegevens achter, met de regio en de prijsklasse waarin u zoekt. Wij nemen contact op om te bespreken of ons aanbod bij uw eerste aankoop past. Geen verplichting, wel een gesprek op basis van cijfers in plaats van advertentieteksten.