De nadelen van beleggen in vastgoed
Wij verkopen vastgoed en toch staat deze pagina er. Een koper die na een jaar ontdekt waar hij aan begonnen is, is voor niemand een goede uitkomst, en de nadelen zijn geen geheim.
Uw geld zit vast
Aandelen verkoopt u op een middag. Een pand verkoopt u in maanden, en bij een verhuurd pand is die groep kopers klein. Wie zijn geld op afroep nodig kan hebben, hoort het niet in stenen te stoppen.
Dat geldt dubbel als u financiert. Een gedwongen verkoop op een slecht moment is de enige manier waarop vastgoed echt geld kost, en die situatie ontstaat bijna altijd doordat er te weinig buffer was.
Veel van deze nadelen zijn kosten, en kosten horen in uw som te staan voordat u biedt; zie hoe u het rendement echt uitrekent.
Het is werk, geen belegging
Huurders bellen, ketels gaan stuk, een dak lekt, en er komt post van de gemeente. Besteedt u het beheer uit, dan is dat een kostenpost die uw rendement drukt. Doet u het zelf, dan is het een baan waarvan de omvang niet vaststaat.
Reken uw eigen tijd mee in de som. Wie dat niet doet, vergelijkt een belegging met een baan en noemt het rendement.
De regels veranderen, en niet in uw voordeel
De ruimte om zelf huurprijs en contractvorm te bepalen is de afgelopen jaren kleiner geworden, en de lasten voor particuliere verhuurders zijn toegenomen. Wat er in uw situatie geldt, hangt af van het object, het segment en het jaar, en dat is een vraag voor uw eigen adviseur.
Het punt is niet welke regel er nu geldt. Het punt is dat u een object koopt waarvan het rendement door beleid kan veranderen terwijl u er niets aan kunt doen.
Alles zit in één mandje
Eén pand is één straat, één huurder, één dak. Gaat daar iets mis, dan raakt het uw hele positie. Een portefeuille spreidt dat, en dat is precies waarom de stap van één naar drie objecten in verhouding minder risico oplevert dan de stap van nul naar één.
De kosten die niemand noemt
Bij de aankoop en tijdens het bezit lopen posten mee die zelden in een rendementsberekening staan.
- Overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en taxatie bij aankoop
- Advies- en afsluitkosten als u financiert
- Onderhoud dat u overneemt, plus een reservering voor het grote werk
- Leegstand tussen twee huurders, inclusief de maanden dat u wél lasten betaalt
- Verzekering, heffingen en eventueel VvE-bijdragen
Wat u eraan kunt doen
Geen van deze nadelen verdwijnt, en ze zijn alle zes kleiner te maken door hetzelfde te doen: vooraf uitzoeken in plaats van achteraf ontdekken.
Vraag het volledige dossier op voordat u biedt. Laat de huurprijs toetsen. Laat bouwkundig kijken, ook bij een pand dat er goed uitziet. Reken met een buffer die een half jaar leegstand aankan. En koop niets waarvan u de exploitatie niet snapt.
Veelgestelde vragen
Is vastgoed nog een goede belegging?
Dat hangt af van de prijs die u betaalt en van wat u ermee wilt. Wij doen geen uitspraken over of iets een goede belegging is; dat is beleggingsadvies en dat geven wij niet.
Waarom vertellen jullie dit als jullie vastgoed verkopen?
Omdat een koper die zich vergist ons ook geld kost. Een transactie die achteraf niet blijkt te kloppen, levert discussie op en geen tweede aankoop.
Verder lezen
Uw zoekprofiel aanmelden?
Drie stappen. Wij bellen u om het door te nemen, en zeggen het ook als wij u niet kunnen bedienen.