Bruto aanvangsrendement berekenen

Eén formule, drie posten die er vaak buiten blijven, en één misverstand dat beginnende beleggers geld kost.

De formule

Het bruto aanvangsrendement is de kale jaarhuur gedeeld door de totale investering, maal honderd. Meer is het niet.

Let op het woord totaal. De investering is de koopsom plús de kosten koper: overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, taxatie en advieskosten. Wie alleen de koopsom neemt, rekent een rendement uit dat hij nooit haalt.

Kale huur betekent zonder servicekosten. Servicekosten zijn geen opbrengst; daar staan kosten tegenover die u zelf maakt.

Waarom bruto niet is wat u overhoudt

Het bruto rendement is een vergelijkingsmaat tussen objecten, geen voorspelling van uw kasstroom. Daar gaat nog een rij posten vanaf.

• Onderhoud, zowel het jaarlijkse als de reservering voor het grote werk
• Verzekering en gemeentelijke heffingen die voor rekening van de eigenaar komen
• Beheer, of het nu uitbesteed is of uw eigen tijd kost
• Een reservering voor leegstand en voor huurderving
• Rente en aflossing als u financiert
• De fiscale kant, die van uw structuur afhangt en waar wij geen uitspraken over doen

Wat het rendement omhoog of omlaag duwt

Twee panden met dezelfde huur kunnen een heel verschillend rendement rechtvaardigen. Dat verschil zit in de zekerheid van de huurstroom en in de waarde als het pand leegkomt.

Een contract voor onbepaalde tijd betekent dat u niet weet wanneer de woning vrijkomt. De leegwaarde weegt dan licht en de huurstroom bepaalt vrijwel de hele prijs. Zicht op een einddatum verandert die som, mits er correct is aangezegd.

Ligt de huur laag ten opzichte van wat marktconform is, dan is er ruimte in de toekomst, en die ruimte is iets waard. Ligt hij juist hoog, dan is het risico dat hij naar beneden moet, en dat is een kostenpost die u vooraf inprijst.

Een voorbeeld, en waarom het maar een voorbeeld is

Een pand met een kale jaarhuur van 18.000 euro en een totale investering van 300.000 euro geeft een bruto aanvangsrendement van 6 procent. Trek daar 4.000 euro aan eigenaarslasten en een leegstandsreservering vanaf en er blijft aanzienlijk minder over.

Dit rekenvoorbeeld is een illustratie met verzonnen getallen en geen aanbod. Wat een object werkelijk opbrengt, hangt af van het contract, de staat en de plaats, en dat rekent u per object uit met de stukken erbij.

Veelgestelde vragen