Hoe een bod op een pand wordt opgebouwd

Een bod is geen onderbuikgevoel en ook geen vast percentage van de WOZ-waarde. Het is een som met een paar posten, en die kunt u zelf naast uw eigen cijfers leggen.

De huurstroom als vertrekpunt

Bij een verhuurd pand begint het bij wat het pand jaarlijks opbrengt, min de kosten die de eigenaar draagt: onderhoud, verzekering, belastingen, beheer en leegstandsrisico. Wat overblijft is het netto rendement, en dat wordt gedeeld door het rendement dat een koper op dit soort panden wil maken.

Daarom hebben twee panden met dezelfde huur niet dezelfde waarde: bij het ene pand blijft er meer van die huur over dan bij het andere.

De leegwaarde als bovengrens

Daarnaast telt wat het pand waard zou zijn zonder huurder. Hoe dichter de dag ligt waarop dat kan, bijvoorbeeld doordat een tijdelijk contract afloopt of een huurder aangeeft te vertrekken, hoe zwaarder die leegwaarde meeweegt.

Bij een contract voor onbepaalde tijd ligt die dag niet vast, en dan rekent een koper vooral met de huurstroom.

Staat, stukken en risico

Alles wat een koper na de overdracht moet oplossen, komt van de prijs af: achterstallig onderhoud, een VvE zonder reserve, funderingsherstel, een ontbrekende vergunning bij kamergewijze verhuur, een geschil met een huurder.

Onzekerheid weegt daarbij zwaarder dan een bekend bedrag. Een dak waarvan bekend is dat het vijftienduizend euro kost, is makkelijker in te prijzen dan een dak waarvan niemand weet wat eraan mankeert. Wie zijn stukken op orde heeft, verkoopt daarom bijna altijd beter.

• Huurcontracten, met alle bijlagen en de huurhistorie
• Bij een appartement: splitsingsakte, VvE-stukken en de reserve
• Bij erfpacht: de akte en de canonvoorwaarden
• Energielabel, en wat er bekend is over onderhoud en fundering

Veelgestelde vragen